Nach bisherigem Recht wurde die Wohneigentümergemeinschaft im Rechtsverkehr nur durch die einzelnen Eigentümer der Wohnungen vertreten.
Auch hafteten die Wohnungseigentümer für entstandene Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft.
Diese Rechtslage hat sich mit dem Beschluss des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 02. Juni 2005, Geschäftszeichen V ZB 32/05, grundlegend geändert.
Danach wurde die Wohneigentümergemeinschaft insoweit als rechtsfähig angesehen, soweit das gemeinschaftliche Eigentum der Wohneigentumsanlage betroffen ist (so genannte Teilrechtsfähigkeit).
In Fortentwicklung der Rechtsprechung des BGH zur Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die nunmehr ebenfalls als rechtsfähig angesehen wird, besteht jetzt auch für die Wohneigentümergemeinschaft die Möglichkeit, im eigenen Namen zu klagen und verklagt zu werden, wenn das gemeinschaftliche Vermögen betroffen ist.
Deshalb muß zukünftig, soweit Ansprüche gegenüber einer Wohneigentumsanlage bestehen, vorher geprüft werden, ob die gesamte Wohneigentümergemeinschaft oder aber nur der einzelne Wohnungseigentümer in Anspruch genommen werden kann.
Auch hat der BGH im Zusammenhang mit der Entscheidung zur Rechtsfähigkeit die persönliche Haftung des Wohneigentümers eingeschränkt. Im Unterschied zur Gesellschaft bürgerlichen Rechts, wo der einzelne Gesellschafter neben dem Gesellschaftsvermögen auch persönlich haftet, hat der BGH die Haftung des Wohneigentümers für Verbindlichkeiten, die die Wohneigentümergemeinschaft eingegangen ist, grundsätzlich verneint. So kommt die persönliche Haftung der Wohneigentümer nur dann in Betracht, wenn diese sich bei etwaigen Verträgen auch eindeutig persönlich verpflichtet haben.
Dies hat gravierende Auswirkungen auf die Vertragsgestaltung mit Wohneigentümergemeinschaften. Sofern, wie bisher üblich, eine persönliche Haftung der Wohneigentümer begründet werden soll, muss dies nicht nur im Vertrag eindeutig vereinbart sein, sondern der jeweilige Wohneigentümer muss auch den Vertrag mit unterzeichnen. Daher ist entsprechender Rechtsrat unerlässlich.
Veröffentlicht am 10.12.2006
Dr. Jens Schilde
Rechtsanwalt